湖南法治報訊（通訊員 龔瑾 范質惠）陳某系益陽市某小區(qū)業(yè)主，2018年在購買該小區(qū)房屋時，與小區(qū)物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)服務協(xié)議》，協(xié)議就物業(yè)服務內(nèi)容、物業(yè)公司與業(yè)主的義務、物業(yè)服務收費標準等事項進行了約定。陳某自購房后一直未交納物業(yè)費，2024年8月物業(yè)公司將陳某起訴至益陽市赫山區(qū)人民法院，要求陳某支付拖欠的物業(yè)費15120元及違約金3000元。在訴訟過程中，陳某辯稱其房屋存在質量問題一直未收房，且陳某在外地工作，房屋長期處于空置狀態(tài)，認為其不應交納物業(yè)費。
法院經(jīng)審理后認為，陳某與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務協(xié)議》系雙方真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合同合法有效，雙方均應按照合同約定全面履行各自的義務。協(xié)議明確約定了物業(yè)服務內(nèi)容、物業(yè)服務質量以及物業(yè)費收費標準等，物業(yè)公司已經(jīng)按照協(xié)議約定和有關法律規(guī)定提供服務，陳某以未居住房屋從而未接受物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。法院認為無法律依據(jù)，不予支持。對于陳某辯稱的房屋質量問題，系房屋建筑工程質量問題，屬商品房買賣合同關系，與該案物業(yè)服務合同關系并非同一法律關系，陳某可憑據(jù)另案向相關責任單位主張權利，不能以房屋質量問題為由拒付物業(yè)費。
后經(jīng)法院組織雙方調解，物業(yè)公司同意免除違約金，就該房屋空置期間的物業(yè)費打折收取，并承諾對陳某反映的質量問題協(xié)調開發(fā)商解決，最終陳某同意該調解方案，當庭向物業(yè)公司支付了拖欠的物業(yè)費13608元，就房屋質量問題愿意與開發(fā)商自行協(xié)商處理。
【法官說法】
一、房屋空置期間仍需交納物業(yè)費。物業(yè)公司提供的是物業(yè)區(qū)域的公共事務管理服務，即建筑物及其設備、公用設施、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交通、公共秩序等項目的日常維護、修繕、管理、服務等，物業(yè)公司將公共設施配置到位，這種公共性服務不會因為某些業(yè)主沒入住、不使用，管理成本就會減少。因此，物業(yè)公司有權依據(jù)合同約定向業(yè)主收取未入住期間的物業(yè)費。若物業(yè)服務合同中就未實際居住房屋的情況作出物業(yè)費可享受減免的約定時，業(yè)主可以提交所規(guī)定的相關證明材料向物業(yè)公司主張減免物業(yè)費。如果物業(yè)合同沒有約定空置房物業(yè)費減免條款，根據(jù)《湖南省物業(yè)服務收費管理辦法》第十五條五項“業(yè)主按照物業(yè)服務合同約定時間，為已辦理房屋交付手續(xù)但未入住或未使用的空置房交納物業(yè)服務費時，物業(yè)服務費按不超過90%交納，具體優(yōu)惠幅度由市、縣確定”，業(yè)主可以向物業(yè)公司協(xié)商主張相應的折扣交費。
二、房屋質量問題不能作為拒交物業(yè)費的理由。房屋買賣和物業(yè)服務屬兩個不同的法律關系。對于房屋質量問題要查找原因，若系房屋本身質量問題，業(yè)主可以根據(jù)商品房買賣合同向開發(fā)商主張權益；若系公共部分維護不當引發(fā)的問題，物業(yè)公司有責任維修、維護；若系業(yè)主自己使用不當?shù)膯栴}，相關損失應由業(yè)主自行承擔；若系其他業(yè)主未盡到房屋管理和注意義務造成侵權，則應由其他業(yè)主承擔損害賠償責任。
【法條鏈接】
《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第一款：業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。
責編：楊紹銀
一審：楊紹銀
二審：伏志勇
三審：萬朝暉
來源：湖南法治報
